作为粤港澳大湾区核心城市，珠海新房市场呈现明显的区域分化特征。2024年第一季度数据显示，全市新建商品住宅均价呈现稳中有升态势，但不同板块价格差异显著，从2万/㎡到6万/㎡不等，购房者需根据自身需求精准定位。
横琴自贸区领跑全市，受惠于澳车北上等政策红利，高端住宅项目持续火热。十字门中央商务区部分海景大平层项目价格已突破6万/㎡。
主城区（吉大、老香洲）优质地段项目，凭借成熟配套和优质教育资源占据价格高位。唐家湾高新区因深中通道利好，部分项目价格看涨。
金湾区航空新城、斗门湖心路等新兴板块，主打性价比，适合刚需购房者。其中航空新城因配套快速完善，价格涨幅较为明显。
斗门白蕉、平沙等外围区域仍存在少量1字头项目，但需注意交通便利性和生活配套成熟度。
1. 粤港澳大湾区政策红利
2. 深中通道、珠机城轨等基建进展
3. 澳门产业多元发展带来的外溢需求
4. 区域教育医疗配套完善程度
5. 开发商品牌溢价与产品力差异
1. 刚需客户可重点关注金湾、斗门等潜力区域
2. 改善型需求建议选择主城区优质地段
3. 投资需求需谨慎评估横琴、唐家等热点区域政策风险
4. 建议实地考察周边规划落实情况
5. 关注开发商资金链状况，优先选择现房或准现房
业内专家分析，随着珠海产业第一战略深入推进，预计2024年下半年新房市场将呈现核心区域稳中有升，外围区域以价换量的态势。建议购房者密切关注第二季度末的土拍市场动态，这将直接影响未来半年房价走势。
1. 海景住宅：价格普遍比同区域普通住宅高30-50%
2. 学区房：重点中小学周边项目存在15-20%溢价
3. TOD项目：地铁500米范围内项目价格高出同区域10-15%
4. 低密社区：容积率≤2.0的项目通常有8-12%品牌溢价